Lexique

(anciennes références : SHOB-SHON)

Cadre juridique : Article R112-2 du Code de l’Urbanisme.
Utilisation : calculée dans le cadre d’autorisations d’urbanisme (Déclaration Préalable, Permis d’Aménager, Permis de Construire et Permis de Démolir).
Le rôle du géomètre-expert : Professionnel de la mesure et de l’analyse juridique, le géomètre-expert apporte la garantie d’un calcul conforme aux textes et circulaires.

Cadre juridique : R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Utilisation : aide à la définition du caractère habitable du logement lors d’un programme de construction. Indispensable pour tout contrat de location d’un local d’habitation.
Le rôle du géomètre-expert : garantir la stricte application de la loi et contrôler le respect des seuils minima : logement décent ou copropriété (Art. 78 de la Loi Boutin).

Cadre juridique : Article 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Règles de l’art préconisées par l’Ordre des Géomètres-Experts.
Utilisation : calcul de la quote-part des parties communes et des charges afférentes à chaque lot.
Le rôle du géomètre-expert : assurer l’équité de la répartition des tantièmes, de charges et des quotes-parts entre les copropriétaires.

Cadre juridique : Article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et décret n°97-532 du 23 mai 1997.
Utilisation : obligatoire dans tout avant-contrat ou vente d’un lot de copropriété.
Le rôle du géomètre-expert : vérification entre la réalité physique du lot et sa désignation dans les titres et le règlement de copropriété.

Cadre juridique : Décret 99-244 du 29 mars 1999, nommé «loi Besson» et arrêté du 9 mai 1995.
Utilisation : calcul des loyers et des aides fiscales liés aux logements bénéficiant du dispositif «Besson».
Le rôle du géomètre-expert : application rigoureuse des textes pour éviter tout litige avec le locataire ou l’administration fiscale.

Cadre juridique : Loi du 1er septembre 1948 et décret 48-1766 du 22 novembre 1948.
Utilisation : permet de calculer le montant du loyer selon la localisation géographique de l’immeuble, sa date de construction, ses natures et destinations.
Le rôle du géomètre-expert : détermination et application des coefficients adaptés aux équipements et au logement.

Cadre juridique : circulaire n° 64 du 17 avril 1964.
Utilisation : estimation de la valeur vénale, évaluation du coût de construction et de reconstruction, assurances.
Le rôle du géomètre-expert : apporter son expertise sur le calcul des superficies hors oeuvre auprès des assureurs et des professionnels de l’immobilier.

Cadre juridique : art. R 251-1 et R.353-16 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Utilisation : révision des loyers pour les baux à construction et calculs des loyers des logements conventionnés.
Le rôle du géomètre-expert : garantir l’application de la définition légale pour les locaux à usage d’habitation.
Hors cadre juridique : définition contractuelle.
Utilisation : calculs dans le cadre de l’immobilier d’entreprise.
Le rôle du géomètre-expert : conseiller puis garantir l’application de la définition contractuelle.

Cadre juridique : Article L331-10 du Code de l’Urbanisme.
Utilisation : Assiette du calcul de la taxe d’aménagement (TA qui remplace la TLE (Taxe Locale d’Équipement) depuis le 1er mars 2012).
Le rôle du géomètre-expert : assurer un juste calcul de la TA.

Cadre juridique : Loi 68-108 du 2 février 1968.
Utilisation : Assiette des taxes d’habitation et foncière à partir de la surface fiscale (pour le bâti) et cadastrale (pour le non bâti) sur la base déclarative.
Le rôle du géomètre-expert : aide à la déclaration pour le bâti et prérogative en matière d’arpentage pour le non-bâti.

Ces plans identifient et situent les lots privatifs et les parties communes.
Ces plans ont une valeur juridique, notamment pour garantir les superficies privatives (cf Loi CARREZ).

L’état descriptif de division localise la copropriété, identifie et numérote les lots, indique en millièmes ou tantièmes leur quote-part de parties communes. C’est un document essentiel.

Le règlement de copropriété définit les règles d’usage et d’administration des parties communes et des éléments d’équipements communs. Il définit également les règles d’usage des parties privatives.
Il fixe la destination de l’immeuble et les quotes-parts de charge afférentes à chaque lot.

Certains diagnostics sont obligatoires en fonction de la date de construction et de la destination de l’immeuble :

• diagnostic amiante pour les parties privatives et les parties communes (DTA)
• diagnostic plomb (CREP)
• diagnostic technique global (DTG).

La loi SRU ainsi que la loi ALUR imposent certains diagnostics lors de la mise en copropriété.
L’amiante dans les parties communes (DTA) et dans les parties privatives pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le plomb (CREP) dans l’ensemble des locaux communs et à usage d’habitation pour les immeubles construits avant 1949.
Le diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles construits depuis plus de 10 ans à usage partiel ou total d’habitation.

La copropriété évolue dans le temps : annexion de parties communes, surélévation, affouillement, constructions nouvelles…
Les subdivisions, réunions, changements d’affectations, créations ou suppressions de lots nécessitent la modification du règlement de copropriété, notamment la révision des tantièmes. Pour être opposables, ces changements devront faire l’objet d’un acte modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété. Le géomètre-expert analyse les changements réalisés ou projetés par les copropriétaires et les transcrit dans un projet modificatif au règlement de copropriété qui devra ensuite être approuvé par les copropriétaires réunis en assemblée générale puis publié par un acte notarié.

La scission d’une copropriété est autorisée lorsqu’un immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible.